Immobilien: Die Wohnungskrise

Hohe Mieten, kaum bezahlbare Immobilien – der Wohnungsmarkt in Deutschland ist unter Druck. Vor allem in den Ballungszentren steigen die Preise. Da zu wenig Wohnraum gebaut wird, dürfte sich diese Entwicklung auch in Zukunft fortsetzen.

Es gibt eine griffige Zahl, die das Problem sehr anschaulich verdeutlicht: 60 Monate – annähernd so lange dauert es laut der Kieler Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen heutzutage durchschnittlich in Deutschland, um eine einfache Wohnung fertigzustellen. Das ist fast doppelt so lange wie 2014. In diesen fünf Jahren, die es mittlerweile braucht, bis das neue Heim endlich bezugsfertig ist, dürfte so mancher ursprüngliche Wohnungswunsch obsolet sein: weil es nun Kinder gibt, weil es mehr Kinder gibt, weil Kinder bereits ausgezogen sind, weil Partner hinzu- oder abhandengekommen sind oder ein Familienmitglied pflegebedürftig geworden ist und nun eine barrierefreie Wohnung benötigt.

Doch nicht nur der Faktor Zeit macht das Wohnen zum sozialen Thema. Sowohl die Mieten als auch die Kaufpreise für Wohnimmobilien sind in den vergangenen Monaten deutlich gestiegen – Letztere sind zwar zuletzt wieder etwas gefallen, doch längst nicht genug, um den Zinsanstieg auszugleichen. Der Immobilienerwerb ist für viele potenzielle Käufer schlicht nicht mehr möglich, was dazu führt, dass diese Gruppe Mieter bleibt. Das sowie die zu geringe Bautätigkeit – bundesweit fehlen rund 700.000 Wohnungen – führt insbesondere in den Ballungszentren zu stark steigenden Mieten (Grafik):

Die durchschnittlichen Neuvertragsmieten sind zuletzt in allen deutschen Großstädten gestiegen. In Berlin mussten Mieter im zweiten Quartal 2023 im Schnitt sogar 20 Prozent mehr zahlen als im Vorjahreszeitraum.

Dass die Mieten in der Hauptstadt so in die Höhe geschossen sind, liegt auch daran, dass Berlin wächst: Allein 2022 gab es eine Nettozuwanderung von 85.000 Menschen. Außerdem holen viele Vermieter in Berlin Mietpreiserhöhungen nach, die sie aufgrund des Anfang 2020 eingeführten, aber inzwischen wieder aufgehobenen Mietendeckels nicht vornehmen konnten.

Keine Entspannung in Sicht

Eine Entspannung der Lage auf dem Wohnimmobilienmarkt ist zudem nicht in Sicht. Denn obwohl die Nachfrage nach Wohnraum hoch ist, werden in Deutschland zu wenige Wohnungen und Häuser gebaut. Ursprünglich hatte die Bundesregierung ein Neubauziel von jährlich 400.000 ausgerufen – tatsächlich werden in diesem und im kommenden Jahr aber wohl nur jeweils 200.000 neue Wohnungen fertig sein. Vor allem für Projektentwickler – also für Unternehmen, die Grundstücke kaufen, Immobilien bauen und diese dann verkaufen – lohnt sich die Bautätigkeit aktuell aufgrund der hohen Baukosten und der hohen Zinsen nicht. Neubauten lassen sich derzeit nur mit Verlust verkaufen. Da das Personal jedoch weiterhin bezahlt und anderweitige Verpflichtungen bedient werden müssen, melden mehr und mehr Projektentwickler Insolvenz an. Entsprechend mies ist die Stimmung in der Branche (Grafik):

Im dritten Quartal 2023 befanden sich rund 61 Prozent der Projektentwickler im Stimmungstief – so viele wie noch nie.